Studio Rag. Mario Stefano Ogna
Rag. Mario Stefano Ogna, commercialista e revisore contabile
Dott. Luigi A. Ogna, revisore contabile >
OGGETTO: CEDOLARE SECCA – CIRCOLARE AGENZIA ENTRATE 26 E 1 GIUGNO
La presente Circolare per informare i lettori del Blog sul contenuto della Circolare Agenzia Entrate pubblicata il 1 giugno 2011, su un argomento di forte interesse in questo periodo – la c.d. “cedolare secca” sugli affitti immobili ad uso abitativo.
FONTE NORMATIVA
L’art 3 del Dlgs 14 marzo 2011 n. 23, concernente le “Disposizioni in materia di Federailismo Fiscale Municipale”, entrato in vigore il 7 aprile 2011, ha introdotto a partire dal 2011 un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze.
La natura quindi dell’opzione è facoltativa ed è riservata ai locatori.
SOGGETTI INTERESSATI
La facoltà è riservata alle PERSONE FISICHE titolari di:
- diritto di proprietà
- di altro diritto reale di godimento
di UNITA’ IMMOBILIARI ABITATIVE LOCATE che non agiscono nell’esercizio di attività di lavoro autonomo (arte e professioni) o impresa.
Pertanto se l’immobile ad uso abitativo fosse intestato ad una persona fisica ma facente parte della sua attività imprenditoriale, o fosse intestato ad una società immobiliare, seppur di natura abitativa, non potrebbe godere del regime della cedolare secca.
Il regime risulta applicabile solo con riferimento ai contratti aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati alla tipologia abitativa catastale A (con esclusione degli A/10), ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa.
Sono esclusi gli immobili che pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in categoria catastale diversa.
Esulano dal campo i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo per finalità abitative.
Sono altresì esclusi dall’applicazione della norma, anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.
Sono compresi invece i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purchè risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità.
Nel caso in cui siano locati con il medesimo contratto due immobili abitativi, il locatore può chiedere l’applicazione della disciplina in commento, anche in relazione ad uno solo di essi.
Qualora invece il contratto avesse ad oggetto un immobile abitativo ed uno strumentale (a cui non è applicabile il regime della “cedolare secca”), il locatore potrà optare solo per il canone relativo all’immobile ad uso abitativo.
Nel caso in cui fosse previsto un canone unitario per entrambi gli immobili, la quota di canone riferibile all’immobile per il quale s’intende applicare la cedolare secca deve essere determinata ripartendo il canone in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità.
IMMOBILI COINTESTATI
Per gli immobili abitativi posseduti pro quota l’opzione per il regime può essere esercitata disgiuntamente da ciascun proprietario ed esplica effetti solo in capo ai locatori che l’hanno esercitata.
Non è possibile esercitare l’opzione per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale.
Il regime della cedolare secca può, quindi essere applicato anche in relazione ad una quota dell’immobile locato.
PRINCIPALI EFFETTI DELL'OPZIONE
Come detto si tratta di un regime opzionale che comporta un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario fondiario.
L’opzione può essere esercitata dal LOCATORE e produce effetti immediatamente anche per il conduttore, ESCLUDENDO per tutta la durata della stessa:
• la tassazione IRPEF (secondo le ordinarie regole a scaglioni) del reddito derivante dalla locazione stessa e delle relative addizionali ;
• il pagamento dell’Imposta di Registro (in genere pari al 2% del canone pattuito);
• l’assolvimento dell’Imposta di Bollo (nella misura di 14,62 euro per foglio).
L’opzione comporta peraltro la sospensione per il periodo corrispondente alla durata della stessa, della facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone che derivino dall’applicazione degli indici di aggiornamento (es ISTAT) inclusa la variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, anche se contrattualmente prevista.
La cedolare sostituisce le imposte di registro e bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.
L’opzione da parte del Locatore esplica effetti anche nei confronti del conduttore, il quale grazie a questo regime alternativo di tassazione, per tutta la durata dello stesso, non dovrà più:
- corrispondere la sua parte di imposta di registro (in genere il 50%);
- riconoscere l’adeguamento ISTAT annuale;
- pagare l’imposta di bollo.
L’opzione può essere revocata (sarà emanato in proposito un apposito provvedimento con il quale saranno chiarite le relative modalità).
OBBLIGO DI COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE
ATTENZIONE ai sensi del comma 11 dell’art 3 l’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato PREVENTIVA comunicazione al conduttore con LETTERA RACCOMANDATA, con la quale comunica che rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
La circolare precisa che “E’ esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore”.
Per il 2011, per i contratti già scaduti o risolti, già registrati, prorogati o con imposta di registro già versata alla data del 7.4.2011, deve ritenersi che la condizione richiesta dalla norma è rispettata se la rinuncia è comunicata al conduttore, con lettera raccomandata entro il 6 luglio 2011 (30 novembre nel caso versamento acconto in unica rata o se non è dovuto)
In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.
Qualora in sede di proroga il locatore confermi l’opzione, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo della proroga.
Il legislatore ha stabilito inoltre che le disposizioni concernenti la sospensione della facoltà di chiedere gli aggiornamenti del canone, non sono suscettibili di modifiche in via convenzionale tra le parti.
Nei casi di IMMOBILI POSSEDUTI IN COMPROPRIETA’ l’opzione esercitata da un solo locatore, comporta la rinuncia degli aggiornamenti anche per i comproprietari che non avessero optato per il regime della cedolare secca.
ALIQUOTA
Rag. Mario Stefano Ogna, commercialista e revisore contabile
Dott. Luigi A. Ogna, revisore contabile >
OGGETTO: CEDOLARE SECCA – CIRCOLARE AGENZIA ENTRATE 26 E 1 GIUGNO
La presente Circolare per informare i lettori del Blog sul contenuto della Circolare Agenzia Entrate pubblicata il 1 giugno 2011, su un argomento di forte interesse in questo periodo – la c.d. “cedolare secca” sugli affitti immobili ad uso abitativo.
FONTE NORMATIVA
L’art 3 del Dlgs 14 marzo 2011 n. 23, concernente le “Disposizioni in materia di Federailismo Fiscale Municipale”, entrato in vigore il 7 aprile 2011, ha introdotto a partire dal 2011 un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze.
La natura quindi dell’opzione è facoltativa ed è riservata ai locatori.
SOGGETTI INTERESSATI
La facoltà è riservata alle PERSONE FISICHE titolari di:
- diritto di proprietà
- di altro diritto reale di godimento
di UNITA’ IMMOBILIARI ABITATIVE LOCATE che non agiscono nell’esercizio di attività di lavoro autonomo (arte e professioni) o impresa.
Pertanto se l’immobile ad uso abitativo fosse intestato ad una persona fisica ma facente parte della sua attività imprenditoriale, o fosse intestato ad una società immobiliare, seppur di natura abitativa, non potrebbe godere del regime della cedolare secca.
Il regime risulta applicabile solo con riferimento ai contratti aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati alla tipologia abitativa catastale A (con esclusione degli A/10), ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa.
Sono esclusi gli immobili che pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in categoria catastale diversa.
Esulano dal campo i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo per finalità abitative.
Sono altresì esclusi dall’applicazione della norma, anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo.
Sono compresi invece i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purchè risulti dal contratto di locazione la destinazione degli immobili ad uso abitativo in conformità alle proprie finalità.
Nel caso in cui siano locati con il medesimo contratto due immobili abitativi, il locatore può chiedere l’applicazione della disciplina in commento, anche in relazione ad uno solo di essi.
Qualora invece il contratto avesse ad oggetto un immobile abitativo ed uno strumentale (a cui non è applicabile il regime della “cedolare secca”), il locatore potrà optare solo per il canone relativo all’immobile ad uso abitativo.
Nel caso in cui fosse previsto un canone unitario per entrambi gli immobili, la quota di canone riferibile all’immobile per il quale s’intende applicare la cedolare secca deve essere determinata ripartendo il canone in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità.
IMMOBILI COINTESTATI
Per gli immobili abitativi posseduti pro quota l’opzione per il regime può essere esercitata disgiuntamente da ciascun proprietario ed esplica effetti solo in capo ai locatori che l’hanno esercitata.
Non è possibile esercitare l’opzione per i redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale.
Il regime della cedolare secca può, quindi essere applicato anche in relazione ad una quota dell’immobile locato.
PRINCIPALI EFFETTI DELL'OPZIONE
Come detto si tratta di un regime opzionale che comporta un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario fondiario.
L’opzione può essere esercitata dal LOCATORE e produce effetti immediatamente anche per il conduttore, ESCLUDENDO per tutta la durata della stessa:
• la tassazione IRPEF (secondo le ordinarie regole a scaglioni) del reddito derivante dalla locazione stessa e delle relative addizionali ;
• il pagamento dell’Imposta di Registro (in genere pari al 2% del canone pattuito);
• l’assolvimento dell’Imposta di Bollo (nella misura di 14,62 euro per foglio).
L’opzione comporta peraltro la sospensione per il periodo corrispondente alla durata della stessa, della facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone che derivino dall’applicazione degli indici di aggiornamento (es ISTAT) inclusa la variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, anche se contrattualmente prevista.
La cedolare sostituisce le imposte di registro e bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.
L’opzione da parte del Locatore esplica effetti anche nei confronti del conduttore, il quale grazie a questo regime alternativo di tassazione, per tutta la durata dello stesso, non dovrà più:
- corrispondere la sua parte di imposta di registro (in genere il 50%);
- riconoscere l’adeguamento ISTAT annuale;
- pagare l’imposta di bollo.
L’opzione può essere revocata (sarà emanato in proposito un apposito provvedimento con il quale saranno chiarite le relative modalità).
OBBLIGO DI COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE
ATTENZIONE ai sensi del comma 11 dell’art 3 l’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato PREVENTIVA comunicazione al conduttore con LETTERA RACCOMANDATA, con la quale comunica che rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
La circolare precisa che “E’ esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore”.
Per il 2011, per i contratti già scaduti o risolti, già registrati, prorogati o con imposta di registro già versata alla data del 7.4.2011, deve ritenersi che la condizione richiesta dalla norma è rispettata se la rinuncia è comunicata al conduttore, con lettera raccomandata entro il 6 luglio 2011 (30 novembre nel caso versamento acconto in unica rata o se non è dovuto)
In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.
Qualora in sede di proroga il locatore confermi l’opzione, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo della proroga.
Il legislatore ha stabilito inoltre che le disposizioni concernenti la sospensione della facoltà di chiedere gli aggiornamenti del canone, non sono suscettibili di modifiche in via convenzionale tra le parti.
Nei casi di IMMOBILI POSSEDUTI IN COMPROPRIETA’ l’opzione esercitata da un solo locatore, comporta la rinuncia degli aggiornamenti anche per i comproprietari che non avessero optato per il regime della cedolare secca.
ALIQUOTA
L’aliquota della cedolare secca è stabilità nella misura del 21% (anche in caso di contratti a durata limitata).
L’aliquota è ridotta al 19% per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’art 1 comma1 lett a) e b) del DL 30.12.1998 n- 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere.
Rientrano in detta previsione anche i contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari.
Nel caso di opzione per il regime fiscale della “cedolare secca”, il canone non potrà essere decurtato del 15% previsto ordinariamente per gli immobili concessi in locazione, ne di quello del 25% previsto per i fabbricati siti nei comuni di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, né dell’ulteriore abbattimento del 30% previsto dall’art 8 della L. 9 12 1998 n. 431.
ATTENZIONE è opportuno ricordare che il reddito derivante dai contratti per cui è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, non può essere comunque inferiore al reddito determinato ai sensi dell’art 37 c. 1 TUIR.
L’aliquota è ridotta al 19% per i contratti di locazione a canone concordato (o concertato) sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’art 1 comma1 lett a) e b) del DL 30.12.1998 n- 551 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia) e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE con apposite delibere.
Rientrano in detta previsione anche i contratti con canone concordato stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari.
Nel caso di opzione per il regime fiscale della “cedolare secca”, il canone non potrà essere decurtato del 15% previsto ordinariamente per gli immobili concessi in locazione, ne di quello del 25% previsto per i fabbricati siti nei comuni di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, né dell’ulteriore abbattimento del 30% previsto dall’art 8 della L. 9 12 1998 n. 431.
ATTENZIONE è opportuno ricordare che il reddito derivante dai contratti per cui è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, non può essere comunque inferiore al reddito determinato ai sensi dell’art 37 c. 1 TUIR.
EFFETTI DELL'OPZIONE
L’opzione per l’applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con il regime dell’imposta sostitutiva siano esclusi dal reddito complessivo e, conseguentemente, non rilevino ai fini alla progressività delle aliquote IRPEF.
Il nuovo regime non influenza, tuttavia, l’attribuzione di altri benefici fiscali o l’accesso a prestazioni di natura sociale o assistenziale collegati alla situazione reddituale.
Il reddito soggetto a cedolare secca rileva anche ai fini dell’indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al D.Lgs. 31 marzo 1998 n. 109.
QUANDO SI ESERCITA L'OPZIONE
A REGIME
In linea generale, l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.
Si ricorda che l’obbligo della registrazione deve essere adempiuto entro 30 giorni e decorre:
• per i contratti scritti, dalla data di formazione dell’atto o, se antecedente dalla data di esecuzione;
• per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione.
In caso di proroga, anche tacita, l’opzione deve essere esercitata entro il termine del versamento imposta di registro (30gg).
Con il decreto è stata introdotta una forma semplificata di registrazione, da effettuarsi esclusivamente in via telematica, con modello SIRIA.
ANNO 2011
Per l’anno 2011 sono previste diverse modalità di esercizio dell’opzione a seconda che il contratto, la relativa risoluzione o la proroga siano stati registrati o meno alla data del 7 aprile, data di entrata in vigore del decreto legislativo.
REGISTRAZIONE INTERVENUTA PRIMA DEL 7 APRILE 2011
Il regime può essere applicato a partire dal periodo d’imposta 2011, in particolare ai contratti in corso al 1 gennaio 2011, anche se scaduti o oggetto di risoluzione, prima del 7 aprile 2011.
L’imposta di registro e bollo già versate, non sono rimborsabili.
In questi casi, laddove sia già intervenuta la registrazione del contratto o sia già stata corrisposta l’imposta di registro per la risoluzione contratto, l’opzione è esercitabile in dichiarazione dei redditi (Unico 2012 redditi 2011).
Ciò presuppone che sia stata versata nel 2011 l’acconto della cedolare secca, laddove dovuta.
L’applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi può riguardare sia l’anno 2011 che il 2012.
Per l’annualità decorrente dal 2012 e per le successive, il contribuente che intenda avvalersi della cedolare secca, dovrà comunque entro i termini previsti per il versamento della imposta di registro relativa a detta annualità esprime la relativa opzione con il modello 69.
REGISTRAZIONE CONTRATTI IN SCADENZA TRA IL 7 APRILE ED IL 6 GIUGNO 2011
La registrazione (anche per le proroghe) con l’eventuale esercizio dell’opzione, può essere effettuata entro il 6 giugno 2011.
REGISTRAZIONE A PARTIRE DAL 7 APRILE 2011
In questi casi l’opzione deve essere esercitata nei modi ordinari, quindi, in sede di registrazione del contratto con il modello SIRIA, o laddove ne ricordano i presupposti con il mod. 69.
VERSAMENTO ED ACCONTI
Il versamento è effettuato con le stesse modalità e nei medesimi termini dell’IRPEF (quindi con acconti e saldi).
In particolare gli acconti sono dovuti:
- per l’anno 2011 per l’85%
- a partire dal 2012 nella misura del 95%.
In sostanza:
• la prima rata pari al 40% dell’ammontare degli acconti dovuti (rispettivamente 85 e 95%) dovrà essere versata entro il 16 giugno o 16 luglio con maggiorazione del 40% (salvo slittamenti di norma);
• la seconda rata pari al 60% entro il 30 novembre
• in unica rata entro il 30 novembre se l’ammontare dovuto è inferiore a € 257,52.
L’acconto non è dovuto e l’imposta deve essere interamente versata a saldo se l’importo su cui calcolarlo non supera € 51,65.
Nel caso in cui l’anno di prima applicazione della cedolare secca sia anche il primo anno di possesso dell’immobile, non è dovuto acconto.
CODICE VERSAMENTO
I codici versamento da riportare nei modelli F24 sono:
- codice 1840 acconto prima rata;
- codice 1841 acconto seconda rata;
- codice 1842 saldo.
SANZIONI
L’aspetto sanzionatorio è indubbiamente l’aspetto più innovativo che porta alla luce l’intento del legislatore di far emergere gli affitti in nero.
Come noto l’omissione della registrazione del contratto è punita con la sanzione dal 120 al 240% dell’imposta dovuta.
Vale il principio della responsabilità solidale.
In particolare il legislatore ha voluto inasprire le sanzioni per i c.d. “contratti in nero”, che si potranno regolarizzare entro il 6 giugno 2011.
Dal 7 giugno entreranno in campo le nuove formule sanzionatorie.
In sostanza chi verrà scoperto a percepire un affitto non dichiarato dovrà:
- riconoscere all’inquilino un canone a prezzo di saldo, inferiore fino al 90% dei valori di mercato;
- per la durata di 4 anni, rinnovabili di altri 4 anni dalla registrazione del nuovo contratto (volontaria o d’ufficio).
- In sostanza il canone riconosciuto sarà pari al triplo della rendita catastale.
Quello che traspare è che l’inquilino potrebbe essere interessato alla denuncia ottenendo per 4 anni un fortissimo sconto sul canone d’affitto.
Lo studio rimane a disposizione per eventuali approfondimenti o pareri a chi ne facesse richiesta
Il nuovo regime non influenza, tuttavia, l’attribuzione di altri benefici fiscali o l’accesso a prestazioni di natura sociale o assistenziale collegati alla situazione reddituale.
Il reddito soggetto a cedolare secca rileva anche ai fini dell’indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.) di cui al D.Lgs. 31 marzo 1998 n. 109.
QUANDO SI ESERCITA L'OPZIONE
A REGIME
In linea generale, l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.
Si ricorda che l’obbligo della registrazione deve essere adempiuto entro 30 giorni e decorre:
• per i contratti scritti, dalla data di formazione dell’atto o, se antecedente dalla data di esecuzione;
• per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione.
In caso di proroga, anche tacita, l’opzione deve essere esercitata entro il termine del versamento imposta di registro (30gg).
Con il decreto è stata introdotta una forma semplificata di registrazione, da effettuarsi esclusivamente in via telematica, con modello SIRIA.
ANNO 2011
Per l’anno 2011 sono previste diverse modalità di esercizio dell’opzione a seconda che il contratto, la relativa risoluzione o la proroga siano stati registrati o meno alla data del 7 aprile, data di entrata in vigore del decreto legislativo.
REGISTRAZIONE INTERVENUTA PRIMA DEL 7 APRILE 2011
Il regime può essere applicato a partire dal periodo d’imposta 2011, in particolare ai contratti in corso al 1 gennaio 2011, anche se scaduti o oggetto di risoluzione, prima del 7 aprile 2011.
L’imposta di registro e bollo già versate, non sono rimborsabili.
In questi casi, laddove sia già intervenuta la registrazione del contratto o sia già stata corrisposta l’imposta di registro per la risoluzione contratto, l’opzione è esercitabile in dichiarazione dei redditi (Unico 2012 redditi 2011).
Ciò presuppone che sia stata versata nel 2011 l’acconto della cedolare secca, laddove dovuta.
L’applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi può riguardare sia l’anno 2011 che il 2012.
Per l’annualità decorrente dal 2012 e per le successive, il contribuente che intenda avvalersi della cedolare secca, dovrà comunque entro i termini previsti per il versamento della imposta di registro relativa a detta annualità esprime la relativa opzione con il modello 69.
REGISTRAZIONE CONTRATTI IN SCADENZA TRA IL 7 APRILE ED IL 6 GIUGNO 2011
La registrazione (anche per le proroghe) con l’eventuale esercizio dell’opzione, può essere effettuata entro il 6 giugno 2011.
REGISTRAZIONE A PARTIRE DAL 7 APRILE 2011
In questi casi l’opzione deve essere esercitata nei modi ordinari, quindi, in sede di registrazione del contratto con il modello SIRIA, o laddove ne ricordano i presupposti con il mod. 69.
VERSAMENTO ED ACCONTI
Il versamento è effettuato con le stesse modalità e nei medesimi termini dell’IRPEF (quindi con acconti e saldi).
In particolare gli acconti sono dovuti:
- per l’anno 2011 per l’85%
- a partire dal 2012 nella misura del 95%.
In sostanza:
• la prima rata pari al 40% dell’ammontare degli acconti dovuti (rispettivamente 85 e 95%) dovrà essere versata entro il 16 giugno o 16 luglio con maggiorazione del 40% (salvo slittamenti di norma);
• la seconda rata pari al 60% entro il 30 novembre
• in unica rata entro il 30 novembre se l’ammontare dovuto è inferiore a € 257,52.
L’acconto non è dovuto e l’imposta deve essere interamente versata a saldo se l’importo su cui calcolarlo non supera € 51,65.
Nel caso in cui l’anno di prima applicazione della cedolare secca sia anche il primo anno di possesso dell’immobile, non è dovuto acconto.
CODICE VERSAMENTO
I codici versamento da riportare nei modelli F24 sono:
- codice 1840 acconto prima rata;
- codice 1841 acconto seconda rata;
- codice 1842 saldo.
SANZIONI
L’aspetto sanzionatorio è indubbiamente l’aspetto più innovativo che porta alla luce l’intento del legislatore di far emergere gli affitti in nero.
Come noto l’omissione della registrazione del contratto è punita con la sanzione dal 120 al 240% dell’imposta dovuta.
Vale il principio della responsabilità solidale.
In particolare il legislatore ha voluto inasprire le sanzioni per i c.d. “contratti in nero”, che si potranno regolarizzare entro il 6 giugno 2011.
Dal 7 giugno entreranno in campo le nuove formule sanzionatorie.
In sostanza chi verrà scoperto a percepire un affitto non dichiarato dovrà:
- riconoscere all’inquilino un canone a prezzo di saldo, inferiore fino al 90% dei valori di mercato;
- per la durata di 4 anni, rinnovabili di altri 4 anni dalla registrazione del nuovo contratto (volontaria o d’ufficio).
- In sostanza il canone riconosciuto sarà pari al triplo della rendita catastale.
Quello che traspare è che l’inquilino potrebbe essere interessato alla denuncia ottenendo per 4 anni un fortissimo sconto sul canone d’affitto.
Lo studio rimane a disposizione per eventuali approfondimenti o pareri a chi ne facesse richiesta
all'indirizzo email mariostefano@ogna.net
Cordiali saluti
Rag. Mario Stefano Ogna
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